Secangkir Kopi: Kepemilikan Properti di Batam

Hukum Positif Indonesia-

Dalam uraian ini disampaikan mengenai:

Pendahuluan

Batam merupakan salah satu pulau di Indonesia yang mendapatkan perlakuan khusus dari pemerintah pusat dengan status free trade zone. Keistimewaan ini yang menarik para kaum urban untuk datang ke Batam dengan berbagai macam argumen dan latar belakang guna mencari kehidupan yang lebih baik.

Batam merupakan salah satu pulau yang berkembang dengan cepat, terutama bidang industri. Konsekuensi dari perkembangan yang cepat tersebut salah satunya adalah pertambahan jumlah penduduk, yang juga berdampak terhadap kebutuhan akan tempat tinggal.

Pemenuhan kebutuhan akan tempat tinggal tersebut merupakan kewajiban pemerintah, yang kemudian diejawantahkan dengan memberikan dukungan kepada pihak pengembang untuk melakukan pembangunan perumahan di Batam. Pihak pengembang diberikan kesempatan untuk mengajukan permohonan sebagai pengguna lahan kepada pemerintah, dalam hal ini Badan Pengusahaan Kawasan Batam selaku penyelenggara hak pengelolaan lahan di Batam untuk mendapatkan lahan yang akan digunakan untuk membangun perumahan.

Hak pengelolaan lahan yang diselenggarakan oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam setelah melalui tata cara yang sudah ditetapkan diberikan kepada pemohon pengguna lahan untuk dilakukan pembangunan dengan kewajiban membayar Uang Wajib Tahunan (UWT).

Selanjutnya pengguna lahan dalam hal ini adalah pihak pengembang mendaftarkan tanah yang penyelenggaraan hak pengelolaannya berada pada Badan Pengusahaan Kawasan Batam kepada Badan Pertanahan Nasional, untuk kemudian diterbitkan sertifikat hak guna bangunan. Secara sederhana hak guna bangunan bermakna bahwa hanya bangunannya saja yang merupakan hak sepenuhnya dari pemilik properti, sedangkan status tanahnya adalah milik dari pihak yang lain. Untuk lebih jelasnya mengenai hak atas tanah yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan dapat dilihat pada artikel “Hak-Hak Atas Tanah” .

Pihak pengembang sebagai pengguna lahan berdasarkan sertifikat hak guna bangunan yang sudah diterbitkan Badan Pertanahan Nasional kemudian mengajukan permohonan kredit kepada lembaga keuangan untuk mendapatkan dukungan keuangan dalam rangka membangun perumahan. Dengan terbangunnya perumahan oleh pihak pengembang, maka masyarakat di Batam dapat memilkinya dengan cara pembelian tunai atau dengan cara angsuran.

Dengan adanya kepemilikan properti di Batam, maka akan terjadi peristiwa-peristiwa hukum antara lain jual beli dan sewa menyewa. Sebagian para pembeli properti di Batam masih belum mengerti mengenai yang dimaksud dengan hak guna bangunan dan kewajiban membayar uang wajib tahunan Badan Pengusahaan Kawasan Batam. Hal ini menjadi pertanyaan bagi penulis berkenaan dengan perlindungan konsumen.

Permasalahan

Dari uraian pendahuluan di Batam, penulis mempunyai banyak pertanyaan terhadap

Bagaimana status peralihan hak di Batam khususnya hak atas tanah yang penyelenggara hak pengelolaannya berada pada Badan Pengusahaan Kawasan Batam?
Apakah sertifikat Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan dalam melakukan kredit di lembaga keuangan?
Bagaimana dengan kewajiban pembayaran Pajak Bumi dan Banguan (PBB)?

Tiga buah pertanyaan tersebut di atas hanya merupakan sebagian kecil dari pertanyaan-pertanyaan yang menjadi ganjalan dalam pemikiran penulis tentang hukum positif di Indonesia.

Pembahasan

Penulis dengan segala keterbatasan mencoba untuk menguraikan jawaban dari pertanyaan-pertanyaan sebagaimana tersebut dalam subjudul permasalahan secara singkat dengan metode yuridis normatif.

Peralihan Hak Atas Tanah di Batam

Pada prinsipnya peralihan hak dilakukan dengan cara jual beli, hibah, hadiah atau warisan dari pemegang hak sebelumnya yang dibuktikan dengan dokumen kepemilikan yang sah atas nama yang bersangkutan.

Hak atas tanah atau lahan di Batam diselenggarakan pengelolaannya oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam. Peralihan diberikan kepada pemohon alokasi lahan dengan kewajiban tertentu, salah satunya membayar uang wajib tahunan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Dapat dikatakan bahwa pemohon alokasi lahan sebenarnya merupakan pengguna lahan yang apabila disetujui permohonannya, membayar uang sewa tanah kepada Badan Pengusahaan Kawasan Batam dengan istilah uang wajib tahunan dalam periode waktu tertentu, dan setelah periode tersebut dapat dilakukan perpanjangan.

Dalam perkembangannya pengguna lahan kemudian mendirikan bangunan di atas lahan yang alokasinya sudah ditetapkan oleh Badan Pengusaha Kawasan Batam biasanya dalam bentuk perumahan, untuk kemudian perumahan tersebut dijual kepada konsumen yaitu masyarakat. Sebenarnya penjualan perumahan yang dilakukan oleh pengguna lahan dalam hal ini adalah pengembang hanyalah fisik bangunannya saja, tidak termasuk tanahnya.

Mengapa demikian? Karena tanahnya bukan merupakan milik dari pengembang, melainkan hak milik pemerintah yang pengelolaannya dilakukan oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam, sehingga walaupun nanti terjadi peralihan hak dari pembeli/pemilik properti tetap saja hanya bangunannya saja, tidak berikut dengan tanahnya. Tanahnya tetap saja sewa dengan kewajiban membayar uang wajib tahunan secara periodik. Untuk itu di Batam khususnya wilayah kerja Badan Pengusahaan Kawasan Batam, hanya diterbitkan hak guna bangunan oleh Badan Pertanahan Nasional.

Namun terjadi ketidakpastian hukum saat transaksi jual beli yang dilakukan di hadapan notaris dalam bentuk akta jual beli, yaitu tidak dibenarkannya jual beli dilakukan apabila objek yang dijual dalam status sewa.

Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1559 KHUPer disebutkan bahwa “penyewa, jika tidak diizinkan, tidak boleh menyalahgunakan barang yang disewanya atau melepaskan sewanya kepada orang lain, dengan ancaman pembatalan persetujuan sewa dan penggantian biaya,kerugian dan bunga, sedangkan pihak yang menyewakan setelah pembatalan itu tidak wajib menaati persetujuan ulang sewa itu. Jika yang disewa itu berupa sebuah rumah yang didiami sendiri oleh penyewa, maka dapatlah ia atas tanggung jawab sendiri menyewakan sebagian kepada orang lain jika hak itu tidak dilarang dalam persetujuan”.

Dari kutipan pasal tersebut di atas, peralihan hak atas sewa saja tidak dibolehkan jika tidak ada izin dari pemilik barang, apalagi dijual.

Pengembang mempunyai kewajiban untuk mensosialisasikan mengenai peralihan hak tersebut kepada konsumen, agar tidak terjadi kesalahpahaman dikemudian hari.

Hak Guna Bangunan sebagai Jaminan Kredit

Ketidakpastian hukum sebagaimana tersebut di atas berlanjut ketahapan berikutnya, yaitu ketika pemilik properti menjadikan sertifikat hak guna bangunan sebagai agunan dalam pengajuan kredit pada Lembaga keuangan.

Badan Pengusahaan Kawasan Batam selaku penyelenggara hak pengelolaan atas lahan di Batam dapat memberikan lahan kepada pemohon alokasi lahan berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan. Pengguna lahan hanya memperoleh hak guna bangunan apabila di atas tanah yang diberikan kepada pengguna lahan tersebut didirikan bangunan. Bangunan-bangunan tersebut dapat berupa pabrik, perumahan dan lain sebagainya. Bangunan-bangunan yang didirikan diatas tanah yang hak pengelolaannya diberikan kepada pemohon alokasi lahan akan diterbitkan sertifikat Hak Guna Bangunan oleh Badan Pertanahan Nasional.

Secara umum sertifikat hak guna bangunan dapat dijadikan objek jaminan kredit yang diajukan oleh pemilik sertifikat kepada Lembaga keuangan. Khusus di Batam hal ini menjadi rancu mengingat status tanah di Batam hak pengelolaan lahannya berada Badan Pengusahaan Kawasan Batam yang penggunaannya diberikan kepada pemohon alokasi lahan dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan ketentuan yang berlaku, salah satu persyaratannya adalah membayar uang wajib tahunan selama 30 tahun untuk periode pertama.

Sesuai dengan ketentuan sewa menyewa yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sudah seharusnya lembaga keuangan dalam menghitung perkiraan besaran kredit yang dapat diberikan terhadap sertifikat hak guna bangunan yang dijadikan sebagai agunan tersebut dilakukan berdasarkan perkiraan nilai bangunan saja. Hal ini merupakan idealnya terjadi, mengingat setifikat hak guna bangunan diterbitkan dengan memperhatikan hak pengelolaan lahan yang penyelenggaraan dilakukan oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam.

Demikan juga halnya dengan lahan yang belum didirikan bangunan di atasnya oleh pengguna lahan, tentunya tidak dapat dijadikan sebagai jaminan untuk dasar perhitungan besaran pemberian kredit oleh Lembaga keuangan, mengingat pengguna lahan bukan merupakan pemilik dari lahan tersebut, pengguna lahan hanya menggunakan lahan tersebut sementara/jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang pada periode berikutnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku, dengan kata lain bukan merupakan hak milik.

Kewajiban Pajak Bumi dan Bangunan

Dampak berikutnya dari pembahasan mengenai peralihan hak atas tanah di Batam adalah mengenai kewajiban pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak bumi dan bangunan terdiri atas pajak bumi dan pajak bangunan di Batam juga menimbulkan kerancuan. Dalam hal hak guna bangunan khususnya di Batam, pembayaran pajak bumi dan bangunan dibayarkan oleh pemilik sertifikat hak guna bangunan. Padahal mengingat status Batam yang khusus, sudah seharusnya pembayaran pajak bumi dan bangunan dilakukan secara terpisah.

Pemisahan pembayaran pajak bumi dan pajak bangunan ini didasarkan pada status kepemilikan lahan yang hak peyelenggara pengelolaannya dilakukan oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam, dan bangunannya adalah milik subjek hukum yang namanya tercantum dalam sertifikat hak guna bangunan. Jelasnya, lahan sebagai objek pajak merupakan milik Badan Pengusahaan Kawasan, sedangkan bangunannya selaku objek pajak adalah milik subjek pajak perorangan/badan hukum. Kecuali ditentukan lain/disepakati dalam perjanjian sewa menyewa dalam menggunakan lahan yang menyebutkan bahwa mengenai kewajiban pembayaran pajak dilakukan oleh penyewa.

Namun begitu walaupun pembayaran pajak bumi dan bangunan dilakukan oleh penyewa, bagaimana dengan kewajiban penyewa yang harus membayar uang wajib tahunan kepada Badan Pengusahaan Kawasan. Dalam kondisi saat ini terjadi ketidakpastian hukum berkenaan dengan pembayaran pajak bumi dan bangunan, yaitu konsumen membayar pajak bumi dan bangunan, serta harus membayar uang wajib tahunan Badan Pengusahaan Kawasan Batam. Sudah seharusnya kewajiban membayar pajak buminya saja dilakukan oleh pihak Badan Pengusahaan Kawasan Batam selaku penyelenggara pengelolaan hak atas lahan, dan pemilik sertifikat hak guna bangunan berkewajiban membayar pajak bangunannya saja.

Baca juga: Hak Tanggungan, dan Jaminan Fidusia

Kesimpulan

Membingungkan memang, tapi hal ini merupakan cermin tidak tertibnya administrasi yang dilakukan oleh pihak-pihak terkait dengan tidak memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan di Indonesia.

Akhirnya penulis menyimpulkan dari uraian tersebut di atas sebagai berikut:

Terbitnya akta jual beli atas properti di Batam, padahal status kepemilikan tanah adalah sewa kepada penyelenggara hak pengelolaan atas tanah di Batam dengan membayar uang wajib tahunan Badan Pengusahaan Kawasan Batam, dan terbitnya sertifikat hak guna bangunan berdasarkan akta jual beli tersebut.
Lembaga keuangan untuk memberikan dukungan dana kepada pihak yang mengajukan kredit dengan agunan sertifikat hak guna bangunan sebagaimana tersebut pada kesimpulan angka 1 di atas, agar mengitung perkiraan besaran pemberian dukungan dana berdasarkan fisik bangunannya saja.
Dipisahkan kewajiban pembayaran pajak bumi dengan pajak bangunan mengingat staus lahan bukan merupakan hak milik dari pemilik bangunan.

Saran

Diperlukan evaluasi kembali terhadap kebijakan-kebijakan yang telah dikeluarkan berkenaan dengan kepemilikan properti di Batam, untuk menjamin kepastian hukum terhadap masyarakat. -RenTo200220-