Bangunan Gedung Menurut Undang-Undang

Hukum Positif Indonesia-

Bangunan gedung diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan, yakni Undang-Undang  Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung sebagai bagian dari penataan ruang dan pembangunan di Indonesia, mengingat bangunan gedung penting sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya untuk mencapai berbagai sasaran yang menunjang tujuan pembangunan nasional, sehingga terwujud dan terlaksana secara tertib sesuai dengan fungsinya.

Dalam uraian ini disampaikan mengenai:

Pengertian Bangunan Gedung

Pengertian bangunan gedung menurut ketentuan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung adalah, wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian maupun tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.

Asas dan Tujuan Penyelenggaraan Bangunan Gedung

Dalam penyelenggaraan bangunan gedung sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 2 – Pasal 4 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung disebutkan bahwa prinsip suatu banguan gedung berlandaskan kepada asas, tujuan, dan fungsinya.

Asas Penyelenggaraan Bangunan Gedung

Asas dalam penyelenggaraan bangunan gedung yaitu:

1. Kemanfaatan; dipergunakan sebagai landasan agar bangunan gedung dapat diwujudkan dan diselenggarakan sesuai fungsi yang ditetapkan, serta sebagai wadah kegiatan manusia yang memenuhi nilai-nilai kemanusiaan yang berkeadilan, termasuk aspek kepatutan dan kepantasan.
2. Keselamatan; dipergunakan sebagai landasan agar bangunan gedung memenuhi persyaratan bangunan gedung, yaitu persyaratan keandalan teknis untuk menjamin keselamatan pemilik dan pengguna bangunan gedung, serta masyarakat dan lingkungan sekitarnya, di samping persyaratan yang bersifat administratif.
3. Keseimbangan; dipergunakan sebagai landasan agar keberadaan bangunan gedung berkelanjutan tidak mengganggu kesimbangan ekosistem dan lingkungan sekitar bangunan gedung.
4. Keserasian bangunan gedung; dipergunakan sebagai landasan agar penyelenggaraan bangunan gedung dapat mewujudkan keserasian dan keselarasan bangunan gedung dengan lingkungan disekitarnya.

Tujuan Penyelenggaraan Bangunan Gedung

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung diselenggarakan dengan tujuan untuk:

1. Mewujudkan bangunan gedung yang fungsional dan sesuai dengan tata bangunan gedung yang serasi selaras dengan lingkungannya.
2. Mewujudkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung yang menjamin keandalan teknis bangunan gedung dari segi keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.
3. Mewujudkan kepastian hukum dalam penyelenggaraan bangunan gedung.

Fungsi Bangunan Gedung

Berdasarkan kententuan Pasal 5 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, bangunan gedung mempunyai fungsi sebagai berikut:

1. Fungsi hunian; meliputi bangunan untuk rumah tinggal tungal, rumat tinggal deret, rumah susun, dan rumah tinggal sementara.
2. Fungsi keagamaan; meliputi masjid, gereja, pura, wihara, dan klenteng.
3. Fungsi usaha; meliputi bangunan gedung untuk perkantoran, perdagangan, perindustrian, perhotelan, wisata dan rekreasi, terminal, dan penyimpanan.
4. Fungsi sosial dan budaya; meliputi bangunan gedung untuk Pendidikan, kebudayaan, pelayanan kesehatan, laboratorium, dan pelayanan umum.
5. Fungsi khusus; meliputi bangunan gedung untuk reactor nuklir, instalasi pertahanan dan keamanan, dan bangunan sejenis lainnya yang ditetapkan oleh menteri.

Fungsi-sungsi sebagaimana tersebut di atas harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dalam peraturan daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota, yang ditetapkan oleh pemerintah daerah dan dicantumkan dalam izin mendirikan bangunan, hal ini disebutkan dalam ketentuan Pasal 6 ayat (1) dan ayat (2) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

Fungsi bangunan gedung yang telah ditetapkan dapat dirubah, dengan ketentuan harus mendaptkan persetujuan dan penetapan kembali oleh pemerintah daerah (Pasal 6 ayat (3) UU No.28/2002).

Persyaratan Bangunan Gedung

Bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung. Mengenai persyaratan bangunan gedung di atur dalam ketentuan Pasal  7 – Pasal 33 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, persyaratan bangunan gedung tersebut terdiri atas:

1. Persyaratan administratif bangunan gedung.
2. Persyaratan tata bangunan.
3. Persyaratan keandalan bangunan gedung.
4. Persyaratan pembanguan gedung fungsi khusus.

Persayaratan Administratif Bangunan Gedung

Persyaratan bangunan gedung meliputi:

1. Status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah.
2. Status kepemilikan bangunan gedung.
3. Izin mendirikan bangunan gedung sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Hak atas Tanah

Hak atas tanah adalah penguasaan atas tanah yang diwujudkan dalam bentuk sertifikat sebagai tanda bukti penguasaan/kepemilikan tanah, seperti hak guna bangunan, hak guna usaha, dan lain-lain. Mengenai hak atas tanah dapat dibaca lebih lanjut pada judul artikel Hak-Hak atas Tanah.

Izin Pemanfaatan

Izin pemanfaatan pada prinsipnya merupakan persetujuan yang dinyatakan dalam perjanjian tertulis antara pemegang hak atas tanah atau pemilik tanah dan pemilik bangunan gedung.

Status Kepemilikan Bangunan Gedung

Status kepemilikan bangunan gedung merupaka surat bukti kepemilikan bangunan gedung yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah berdasarkan hasil kegiatan pendataan bangunan gedung.

Izin Mendirikan Bangungan

Izin mendirikan bangunan adalah surat bukti dari pemerintah daerah bahwa pemilik bangunan gedung dapat mendirikan bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan dan berdasarkan rencana teknis bangunan gedung yang telah disetujui pemerintah daerah.

Persyaratan Tata Bangunan

Persyaratan tata bangunan terdiri atas:

1. Persyaratan peruntukan dan intensitas gedung; meliputi persyaratan peruntukan lokasi, kepadatan, ketinggian, dan jarak bebas bangunan gedung yang ditetapkan untuk lokasi yang bersangkutan, untuk itu pemerintah daerah dalam hal ini kabupaten/kota wajib menyediakan dan memberikan informasi secara terbuka.
2. Persyaratan arsitektur gedung; meliputi persyaratan penampilan bangunan gedung, tata ruang dalam, keseimbangan, keserasian, dan keselarasan bangunan gedung dengan lingkungannya, serta pertimbangan adanya keseimbangan antara nilai-nilai sosial budaya setempat terhadap penerapan berbagai perkembangan arsitektur dan rekayasa.
3. Persyaratan pengendalian dampak lingkungan; penerapan persyaratan pengendalian dampak lingkungan hanya berlaku bagi gedung yang dapat menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan. Mengenai dampak lingkungan dapat dibaca lebih lanjut pada artikel berjudul Upaya Pencegahan Pencemaran dan Kerusakan Lingkungan Hidup melalui Dokumen Lingkungan dan Perizinan.

Persyaratan Keandalan Bangunan Gedung

Persyaratan keandalan gedung ditetapkan berdasarkan fungsi bangunan, yang meliputi:

1. Persyaratan keselamatan; meliputi persyaratan kemampuan bangunan gedung untuk mendukung beban muatan, serta kemampuan bangunan gedung dalam mencegah dan menanggulangi bahaya kebakaran dan bahaya petir.
2. Persyaratan kesehatan;  meliputi sistem penghawaan, pencahayaan, sanitasi, dan penggunaan bahan bangunan gedung.
3. Persyaratan kenyamanan; meliputi kenyamanan ruang gerak, dan hubungan antarruang, kondisi udara dalam ruang, pandang, serta tingkat getaran dan tingkat kebisingan.
4. Persyaratan kemudahan; melputi kemudahan hubungan ke, dari dan di dalam bangunan gedung, serta kelengkapan prasarana dan sarana dalam pemanfaatan bangunan gedung.

Persyaratan Bangunan Gedung Fungsi Khusus

Persyaratan administrative dan teknis untuk bangunan gedung fungsi khusus selain harus memenuhi ketentuan persyaratan sebagaimana tersebut di atas, juga harus memenuhi persyaratan administratif dan teknis khusus yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang.

Penyelenggaraan Bangunan Gedung

Penyelenggaraan bangunan gedung menurut Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung adalah kegiatan pembangunan yang meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan, pelestarian dan pembongkaran.

Berdasarkan defenisi tersebut di atas, penyelenggaraan bangunan gedung meliputi kegiatan:

1. Pembangunan.
2. Pemanfaatan.
3. Pelestarian.
4. Pembongkaran

Pembangunan

Pembangunan bangunan gedung dilenggarakan melalui tahapan perencanaan dan pelaksanaan beserta pengawasannya , yang pengesahan rencana teknis bangunan gedung untuk kepentingan umum ditetapkan oleh pemerintah daerah, sedangkan untuk bangunan gedung dengan fungsi khusus ditetapkan oleh pemerintah pusat. Pengesahan yang dilakukan oleh pemerintah pusat maupun pemerintah daerah setelah mendapat pertimbangan teknis dari tim ahli.  

Pemanfaatan

Pemanfaatan bangunan gedung adalah kegiatan memanfaatkan bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan, termasuk kegiatan pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala.

Pemanfaatan bangunan gedung dilakukan oleh pemilik atau pengguna bangunan gedung setelah gedung tersebut dinyatakan memenuhi persyaratan laik fungsi, yaitu terpenuhinya persyaratan teknis sebagaimana tersebut di atas.

Pelestarian

Pelestarian adalah kegiatan perawatan, pemugaran, serta pemeliharaan bangunan gedung dan lingkungannya untuk mengembalikan keandalan bangunan tersebut sesuai dengan aslinya atau sesuai dengan keadaan menurut periode yang dikehendaki.

Bangunan gedung dan lingkungannya yang ditetapkan sebagai cagar budaya sesuai dengan peraturan perundang-undangan harus dilindungi dan dilestarikan. Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai cagar budaya dapat dibaca pada artikel dengan judul kriteria cagar budaya.

Pembongkaran

Pembongkaran adalah kegiatan membongkar atau merobohkan seluruh atau sebagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarananya.

bangunan gedung dapat dibongkar dengan dasar pertimbangan karena tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki (pembongkaran dilakukan setelah ada penetapan dari pemerintah daerah melalui kajian khusus), dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan gedung dan/atau lingkungannya (pembongkaran dilakukan setelah ada penetapan dari pemerintah daerah melalui kajian khusus), dan tidak memiliki izin mendirikan bangunan.

Hak dan Kewajiban Pemilik dan Pengguna Bangunan Gedung

Dalam penyelenggaraan bangunan gedung, pemilik dan pengguna bangunan memiliki hak dan kewajiban sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 40 – Pasal 41 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.

Pemilik bangunan adalah orang, badan hukum, kelompok orang, atau perkumpulan, yang menurut hukum sah sebagai pemilik bangunan gedung, sedangkan pengguna bangunan adalah pemilik bangunan gedung dan/atau bukan pemilik bangunan gedung berdasarkan kesepakatan dengan pemilik bangunan gedung, yang menggunakan dan/atau mengelola bangunan gedung atau bagian bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang ditetapkan.

Hak Pemilik Bangunan Gedung

Pemilik bangunan gedung mempunyai hak sebagai berikut:

1. Mendapatkan pengesahan dari pemerintah daerah atas rencana teknis bangunan gedung yang telah memenuhi oersyaratan.
2. Melaksanakan pembangunan bangunan gedung sesuai dengan perizinan yang telah ditetapkan oleh pemerintah daerah.
3. Mendapatkan surat ketetapan bangunan gedung dan/atau lingkungan yang dilindungi dan dilestarikan dari pemerintah daerah.
4. Mendapatkan insentif sesuai dengan peraturan perundang-undangan dari pemerintah daerah karena bangunannya ditetapkan sebagai bangunan yang harus dilindungi dan diletarikan.
5. Mengubah fungsi bangunan setelah mendapat izin tertulis dari pemerintah daerah.
6. Mendapatkan ganti rugi sesuai dengan peraturan perundang-undangan apabila bangunannya dibongkar oleh pemerintah daerah atau pihak lain yang bukan karena diakibatkan oleh kesalahannya.

Kewajiban Pemilik Bangunan

Pemilik bangunan gedung mempunyai kewajiban sebagai berikut:

1. Menyediakan rencana teknis bangunan gedung yang memenuhi persyaratan yang ditetapkan sesuai dengan fungsinya.
2. Memiliki izin mendirikan bangunan.
3. Melaksanakan pembangunan bangunan gedung sesuai dengan rencana teknis yang telah disahkan dan dilakukan dalam batas waktu berlakunya izin mendirikan bangunan.
4. Meminta pengesahan dari pemerintah daerah atas perubahan rencana teknis bangunan gedung yang terjadi pada tahap pelaksanaan bangunan.

Hak Pengguna Bangunan

Pengguna bangunan gedung mempunyai hak sebagai berikut:

1. Mengetahui tata cara/proses penyelenggaraan bangunan gedung.
2. Mendapatkan keterangan tentang peruntukan lokasi dan intensitas bangunan pada lokasi dan/atau ruang tempat bengunan akan dibangun.
3. Mendapatkan keterangan tentang ketentuan persyaratan keandalan bangunan gedung.
4. Mendapatkan keterangan tentang ketentuan bangunan gedung yang laik fungsi.
5. Mendapatkan keterangan tentang bangunan gedung dan/atau lingkungan yang harus dilindungi dan dilestarikan.

Kewajiban Pengguna Bangunan

Pengguna bangunan mempunyai kewajiban sebagai berikut:

1. Memanfaatkan bangunan gedung sesuai dengan fungsinya.
2. Memelihara dan/atau merawat bangunan gedung secara berkala.
3. Melengkapi pedoman/petunjuk pelaksanaan pemanfaatan dan pemeliharaan bangungan gedung.
4. Melaksanakan pemeriksaan secara berkala atas kelaikan fungsi bangunan gedung.
5. Memperbaiki bangunan gedung yang telah ditetapkan tidak laik fungsi.
6. Membongkar bangunan gedung yang telah ditetapkan tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki, dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatannya, atau tidak memiliki izin mendirikan bangunan, dengan tidak mengganggu keselamatan dan ketertiban umum.

Peran Masyarakat

Masyarakat mempunyai peranan dalam penyelenggaraan bangunan gedung sebagaimana disebutkan dalam ketentuan Pasal 42 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, berikut ini adalah peranan masyarakat tersebut:

1. Memantau dan menjaga ketertiban penyelenggaraan.
2. Memberi masukan kepada pemerintah dan/pemerintah daerah dalam penyempurnaan peraturan, pedoman dan standar teknis di bidang bangunan gedung.
3. Menyampaikan pendapat, pertimbangan kepada instansi yang berwenang terhadap penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan, rencana teknis bangunan gedung tertentu, dan kegiatan penyelenggaraan yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan.
4. Melaksanakan gugatan perwakilan terhadap bangunan gedung yang mengganggu, merugikan, dan/atau membahayakan kepentingan umum.

Masyarakat dalam hal ini adalah perseorangan, kelompok, badan hukum atau usaha, dan Lembaga atau organisasi yang kegiatannya di bidang bangunan gedung, termasuk masyarakat hukum adat dan masyarakat ahli, yang berkepentingan dengan penyelenggaran bangunan.

Mengenai peran masyarakat berdasarkan ketentuan Pasal 42 ayat (2) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung diatur lebih lanjut dalam peraturan pemerintah.

Pembinaan

Secara nasional pemerintah pusat melakukan pembinaan bangunan gedung untuk meningkatkan pemenuhan persyaratan dan tertib penyelenggaraan bangunan gedung, demikian juga halnya dengan pemerintah daerah, dalam hal ini pemerintah kabupaten/kota untuk daerahnya.

Pembinaan oleh pemerintah daerah atau pemerintah pusat sebagian dapat dilakukan bersama-sama dengan masyarakat. -RenTo280320-