Tag Archives: Properti

Hak Tanggungan

jaminan kredit
Photo by Dimitry Anikin on Pexels.com

Hukum Positif Indonesia-

Pemerintah telah mengatur mengenai hak tanggungan yang mengatur khusus mengenai hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, seperti gedung atau bangunan lainnya dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.

Dalam uraian ini disampaikan mengenai:

Pengertian Hak Tanggungan

Pengertian hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berakitan dengan tanah, selanjutnya disebut hak tanggungan menurut ketentuan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

Masih terdapat pengertian istilah lainnya disebutkan dalam Pasal 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, antara lain; kreditor adalah pihak yang berpiutang dalam suatu hubungan utang-piutang tertentu, sedangkan debitor merupakan pihak yang berutang dalam suatu hubungan utang-piutang tertentu.

Sifat Hak Tanggungan

Sifat dari hak tanggungan adalah tidak dapat dibagi-bagi, kecuali diperjanjikan lain dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang menyebutkan bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari objek hak tanggungan yang akan dibebaskan dari hak tanggungan tersebut, sehingga hak tanggungan itu hanya membebani sisa objek hak tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi, hal ini disebutkan dalam ketentuan Pasal 2 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.

Akta Pemberian Hak Tanggungan dalam hal ini merupakan yang yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berisikan pemberian hak tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.

Objek Hak Tanggungan

Objek hak tanggungan diatur dalam ketentuan Pasal 4 – Pasal 7 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, yaitu:

  1. Hak milik.
  2. Hak guna bangunan.
  3. Hak guna usaha.

Baca juga: Hak-Hak Atas Tanah

Selain hak-hak atas tanah tersebut di atas, yang dapat dijadikan objek hak tanggungan lainnya adalah hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.

Sesuai dengan hak-hak atas tanah yang merupakan objek hak tanggungan dapat juga dibebankan hak tanggungan terhadap bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau aka nada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembenannya dengan tegas dinyatakan di dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan (Pasal 4 ayat (4) UU No.4/1996).

Pemberi dan Pemegang Hak Tanggungan

Pemberi dan Pemegang Hak Tanggungan diatur dalam ketentuan Pasal 8 – Pasal 9 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, dimana disebutkan bahwa:

  1. Pemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan, dimana kewenangan tersebut harus ada pada saat pemberi hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan.
  2. Pemegang hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berdudukan sebagai pihak yang berpiutang.

Tahapan Hak Tanggungan

Tahapan hak tanggungan terdiri dari proses atau tata cara yang diatur dalam ketentuan Pasal 10 – Pasal 19 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, yaitu:

  1. Pemberian hak tanggungan; pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang, dimana pemberian hak tanggungan tersebut dilakukan dengan pembuatan akta pemberian hak tanggungan dihadapan pejabat pembuat akta tanah diserta dengan pembuatan surat kuasa pembebanan hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
  2. Pendaftaran hak tanggungan; pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada kantor Badan Pertanahan  paling lambat 7 hari setelah penandatangan akta pemberian hak tanggungan, dan sebagai bukti adanya hak tanggungan Badan Pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang diserahkan kepada pemegang hak tanggungan.
  3. Peralihan hak tanggungan; piutang yang dijaminkan dengan hak tanggungan dapat beralih karena cassie, subrogasi, pewarisan, atau sebab lainnya, hak tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor baru. Peralihan tersebut juga harus didaftarkan pada Badan Pertanahan.
  4. Hapusnya hak tanggungan; hak tanggungan hapus dikarenakan hal-hal sebagai berikut:
  • Hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan.
  • Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan.
  • Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua pengadilan negeri.
  • Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.

Terhadap hak tanggungan juga dapat dilakukan eksekusi apabila debitor cidera janji/wanprestasi yang tata caranya juga diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. (RenTo)(230220)

Secangkir Kopi: Kepemilikan Properti di Batam

Opini

Hukum Positif Indonesia-

Dalam uraian ini disampaikan mengenai:

Pendahuluan

Batam merupakan salah satu pulau di Indonesia yang mendapatkan perlakuan khusus dari pemerintah pusat dengan status free trade zone. Keistimewaan ini yang menarik para kaum urban untuk datang ke Batam dengan berbagai macam argumen dan latar belakang guna mencari kehidupan yang lebih baik.

Batam merupakan salah satu pulau yang berkembang dengan cepat, terutama bidang industri. Konsekuensi dari perkembangan yang cepat tersebut salah satunya adalah pertambahan jumlah penduduk, yang juga berdampak terhadap kebutuhan akan tempat tinggal.

Pemenuhan kebutuhan akan tempat tinggal tersebut merupakan kewajiban pemerintah, yang kemudian diejawantahkan dengan memberikan dukungan kepada pihak pengembang untuk melakukan pembangunan perumahan di Batam. Pihak pengembang diberikan kesempatan untuk mengajukan permohonan sebagai pengguna lahan kepada pemerintah, dalam hal ini Badan Pengusahaan Kawasan Batam selaku penyelenggara hak pengelolaan lahan di Batam untuk mendapatkan lahan yang akan digunakan untuk membangun perumahan.

Hak pengelolaan lahan yang diselenggarakan oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam setelah melalui tata cara yang sudah ditetapkan diberikan kepada pemohon pengguna lahan untuk dilakukan pembangunan dengan kewajiban membayar Uang Wajib Tahunan (UWT).

Selanjutnya pengguna lahan dalam hal ini adalah pihak pengembang mendaftarkan tanah yang penyelenggaraan hak pengelolaannya berada pada Badan Pengusahaan Kawasan Batam kepada Badan Pertanahan Nasional, untuk kemudian diterbitkan sertifikat hak guna bangunan. Secara sederhana hak guna bangunan bermakna bahwa hanya bangunannya saja yang merupakan hak sepenuhnya dari pemilik properti, sedangkan status tanahnya adalah milik dari pihak yang lain. Untuk lebih jelasnya mengenai hak atas tanah yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan dapat dilihat pada artikel “Hak-Hak Atas Tanah” .

Pihak pengembang sebagai pengguna lahan berdasarkan sertifikat hak guna bangunan yang sudah diterbitkan Badan Pertanahan Nasional kemudian mengajukan permohonan kredit kepada lembaga keuangan untuk mendapatkan dukungan keuangan dalam rangka membangun perumahan. Dengan terbangunnya perumahan oleh pihak pengembang, maka masyarakat di Batam dapat memilkinya dengan cara pembelian tunai atau dengan cara angsuran.

Dengan adanya kepemilikan properti di Batam, maka akan terjadi peristiwa-peristiwa hukum antara lain jual beli dan sewa menyewa. Sebagian para pembeli properti di Batam masih belum  mengerti mengenai yang dimaksud dengan hak guna bangunan dan kewajiban membayar uang wajib tahunan Badan Pengusahaan Kawasan Batam. Hal ini menjadi pertanyaan bagi penulis berkenaan dengan perlindungan konsumen.

Permasalahan

Dari uraian pendahuluan di Batam, penulis mempunyai banyak pertanyaan terhadap

  1. Bagaimana status peralihan hak di Batam khususnya hak atas tanah yang penyelenggara hak pengelolaannya berada pada Badan Pengusahaan Kawasan Batam?
  2. Apakah sertifikat Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan dalam melakukan kredit di lembaga keuangan?
  3. Bagaimana dengan kewajiban pembayaran Pajak Bumi dan Banguan (PBB)?

Tiga buah pertanyaan  tersebut di atas hanya merupakan sebagian kecil dari pertanyaan-pertanyaan yang menjadi ganjalan dalam pemikiran penulis tentang hukum positif di Indonesia.

Pembahasan

Penulis dengan segala keterbatasan mencoba untuk menguraikan jawaban dari pertanyaan-pertanyaan sebagaimana tersebut dalam subjudul permasalahan secara singkat dengan metode yuridis normatif.

Peralihan Hak Atas Tanah di Batam

Pada prinsipnya peralihan hak dilakukan dengan cara jual beli, hibah, hadiah atau warisan dari pemegang hak sebelumnya yang dibuktikan dengan dokumen kepemilikan yang sah atas nama yang bersangkutan.

Hak atas tanah atau lahan di Batam diselenggarakan pengelolaannya oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam. Peralihan diberikan kepada pemohon alokasi lahan dengan kewajiban tertentu, salah satunya membayar uang wajib tahunan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Dapat dikatakan bahwa pemohon alokasi lahan sebenarnya merupakan pengguna lahan yang apabila disetujui permohonannya, membayar uang sewa tanah kepada Badan Pengusahaan Kawasan Batam dengan istilah uang wajib tahunan dalam periode waktu tertentu, dan setelah periode tersebut dapat dilakukan perpanjangan.

Dalam perkembangannya pengguna lahan kemudian mendirikan bangunan di atas lahan yang alokasinya sudah ditetapkan oleh Badan Pengusaha Kawasan Batam biasanya dalam bentuk perumahan, untuk kemudian perumahan tersebut dijual kepada konsumen yaitu masyarakat. Sebenarnya penjualan perumahan yang dilakukan oleh pengguna lahan dalam hal ini adalah pengembang hanyalah fisik bangunannya saja, tidak termasuk tanahnya.

Mengapa demikian? Karena tanahnya bukan merupakan milik dari pengembang, melainkan hak milik pemerintah yang pengelolaannya dilakukan oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam, sehingga walaupun nanti terjadi peralihan hak dari pembeli/pemilik properti tetap saja hanya bangunannya saja, tidak berikut dengan tanahnya.  Tanahnya tetap saja sewa dengan kewajiban membayar uang wajib tahunan secara periodik. Untuk itu di Batam khususnya wilayah kerja Badan Pengusahaan Kawasan Batam, hanya diterbitkan hak guna bangunan oleh Badan Pertanahan Nasional.

Namun terjadi ketidakpastian hukum saat transaksi jual beli yang dilakukan di hadapan notaris dalam bentuk akta jual beli, yaitu tidak dibenarkannya jual beli dilakukan apabila objek yang dijual dalam status sewa.

Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1559 KHUPer disebutkan bahwa “penyewa, jika tidak diizinkan, tidak boleh menyalahgunakan barang yang disewanya atau melepaskan sewanya kepada orang lain, dengan ancaman pembatalan persetujuan sewa dan penggantian biaya,kerugian dan bunga, sedangkan pihak yang menyewakan setelah pembatalan itu tidak wajib menaati persetujuan ulang sewa itu. Jika yang disewa itu berupa sebuah rumah yang didiami sendiri oleh penyewa, maka dapatlah ia atas tanggung jawab sendiri menyewakan sebagian kepada orang lain jika hak itu tidak dilarang dalam persetujuan”.  

Dari kutipan pasal tersebut di atas, peralihan hak atas sewa saja tidak dibolehkan jika tidak ada izin dari pemilik barang, apalagi dijual.

Pengembang mempunyai kewajiban untuk mensosialisasikan mengenai peralihan hak tersebut kepada konsumen, agar tidak terjadi kesalahpahaman dikemudian hari.

Hak Guna Bangunan sebagai Jaminan Kredit

Ketidakpastian hukum sebagaimana tersebut di atas berlanjut ketahapan berikutnya, yaitu ketika pemilik properti menjadikan sertifikat hak guna bangunan sebagai agunan dalam pengajuan kredit pada Lembaga keuangan.

Badan Pengusahaan Kawasan Batam selaku penyelenggara hak pengelolaan atas lahan di Batam dapat memberikan lahan kepada pemohon alokasi lahan berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan. Pengguna lahan hanya memperoleh hak guna bangunan apabila di atas tanah yang diberikan kepada pengguna lahan tersebut didirikan bangunan. Bangunan-bangunan tersebut dapat berupa pabrik, perumahan dan lain sebagainya. Bangunan-bangunan yang didirikan diatas tanah yang hak pengelolaannya diberikan kepada pemohon alokasi lahan akan diterbitkan sertifikat Hak Guna Bangunan oleh Badan Pertanahan Nasional.

Secara umum sertifikat hak guna bangunan dapat dijadikan objek jaminan kredit yang diajukan oleh pemilik sertifikat kepada Lembaga keuangan. Khusus di Batam hal ini menjadi rancu mengingat status tanah di Batam hak pengelolaan lahannya berada Badan Pengusahaan Kawasan Batam yang penggunaannya diberikan kepada pemohon alokasi lahan dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan ketentuan yang berlaku, salah satu persyaratannya adalah membayar uang wajib tahunan selama 30 tahun untuk periode pertama.  

Sesuai dengan ketentuan sewa menyewa yang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sudah seharusnya lembaga keuangan dalam menghitung perkiraan besaran kredit yang dapat diberikan terhadap sertifikat hak guna bangunan yang dijadikan sebagai agunan tersebut dilakukan berdasarkan perkiraan nilai bangunan saja. Hal ini merupakan idealnya terjadi, mengingat setifikat hak guna bangunan diterbitkan dengan memperhatikan hak pengelolaan lahan yang penyelenggaraan dilakukan oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam.

Demikan juga halnya dengan lahan yang belum didirikan bangunan di atasnya oleh pengguna lahan, tentunya tidak dapat dijadikan sebagai jaminan untuk dasar perhitungan besaran pemberian kredit oleh Lembaga keuangan, mengingat pengguna lahan bukan merupakan pemilik dari lahan tersebut, pengguna lahan hanya menggunakan lahan tersebut sementara/jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang pada periode berikutnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku, dengan kata lain bukan merupakan hak milik.

Kewajiban Pajak Bumi dan Bangunan

Dampak berikutnya dari pembahasan mengenai peralihan hak atas tanah di Batam adalah mengenai kewajiban pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak bumi dan bangunan terdiri atas pajak bumi dan pajak bangunan di Batam juga menimbulkan kerancuan. Dalam hal hak guna bangunan khususnya di Batam, pembayaran pajak bumi dan bangunan dibayarkan oleh pemilik sertifikat hak guna bangunan.  Padahal mengingat status Batam yang khusus, sudah seharusnya pembayaran pajak bumi dan bangunan dilakukan secara terpisah.

Pemisahan pembayaran pajak bumi dan pajak bangunan ini didasarkan pada status kepemilikan lahan yang hak peyelenggara pengelolaannya dilakukan oleh Badan Pengusahaan Kawasan Batam, dan bangunannya adalah milik subjek hukum yang namanya tercantum dalam sertifikat hak guna bangunan. Jelasnya, lahan sebagai objek pajak merupakan milik Badan Pengusahaan Kawasan, sedangkan bangunannya selaku objek pajak adalah milik subjek pajak perorangan/badan hukum. Kecuali ditentukan lain/disepakati dalam perjanjian sewa menyewa dalam menggunakan lahan yang menyebutkan bahwa mengenai kewajiban pembayaran pajak dilakukan oleh penyewa.

Namun begitu walaupun pembayaran pajak bumi dan bangunan dilakukan oleh penyewa, bagaimana dengan kewajiban penyewa yang harus membayar uang wajib tahunan kepada Badan Pengusahaan Kawasan. Dalam kondisi saat ini terjadi ketidakpastian hukum berkenaan dengan pembayaran pajak bumi dan bangunan, yaitu konsumen membayar pajak bumi dan bangunan, serta harus membayar uang wajib tahunan Badan Pengusahaan Kawasan Batam. Sudah seharusnya kewajiban membayar pajak buminya saja dilakukan oleh pihak Badan Pengusahaan Kawasan Batam selaku penyelenggara pengelolaan hak atas lahan, dan pemilik sertifikat hak guna bangunan berkewajiban membayar pajak bangunannya saja.

Kesimpulan

Membingungkan memang, tapi hal ini merupakan cermin tidak tertibnya administrasi yang dilakukan oleh pihak-pihak terkait dengan tidak memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan di Indonesia.

Akhirnya penulis menyimpulkan dari uraian tersebut di atas sebagai berikut:

  1. Terbitnya akta jual beli atas properti di Batam, padahal status kepemilikan tanah adalah sewa kepada penyelenggara hak pengelolaan atas tanah di Batam dengan membayar uang wajib tahunan Badan Pengusahaan Kawasan Batam, dan terbitnya sertifikat hak guna bangunan berdasarkan akta jual beli tersebut.
  2. Lembaga keuangan untuk memberikan dukungan dana kepada pihak yang mengajukan kredit dengan agunan sertifikat hak guna bangunan sebagaimana tersebut pada kesimpulan angka 1 di atas, agar mengitung perkiraan besaran pemberian dukungan dana berdasarkan fisik bangunannya saja.
  3. Dipisahkan kewajiban pembayaran pajak bumi dengan pajak bangunan mengingat staus lahan bukan merupakan hak milik dari pemilik bangunan.

Saran

Diperlukan evaluasi kembali terhadap kebijakan-kebijakan yang telah dikeluarkan berkenaan dengan kepemilikan properti di Batam, untuk menjamin kepastian hukum terhadap masyarakat. (RenTo)(200220)

Asas, Tujuan, dan Ruang Lingkup Penyelenggaraan Rumah Susun di Indonesia

Rumah Susunn-Hukum Positif Indonesia

By: Rendra Topan

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dalam ketentuan Pasal 2 – Pasal 4 telah mengatur mengenai asas dan tujuan dari penyelenggaraan rumah susun.

Dalam uraian ini disampaikan mengenai:

Pengertian Rumah Susun

Untuk memudahkan pemahaman, penulis terlebih dahulu menyampaikan pengertian penyelenggaraan rumah susun menurut ketentuan Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun yaitu, “kegiataan perencanaan, pembangunan, penguasaan dan pemanfaatan, pengelolaan, pemeliharaan dan perawatan, pengendalian, kelembagaan, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat yang dilaksanakan secara sistematis, terpadu, berkelanjutan, dan bertanggung jawab”.

Asas Rumah Susun

Penyelenggaraan rumah susun berasaskan pada:

  1. Asas kesejahteraan; adalah kondisi terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak bagi masyarakat agar mampu mengembangkan diri sehingga dapat melaksanakan fungsi sosialnya.
  2. Asas keadilan dan pemerataan; adalah memberikan hasil pembangunan di bidang rumah susun agar dapat dinikmati secara proporsional dan merata bagi seluruh rakyat.
  3. Asas kenasionalan; adalah memberikan landasan agar kepemilikan satuan rumah susun dimanfaatkan sebesar-besarnya untuk kepentingan nasional.
  4. Asas keterjangkauan dan kemudahan; adalah memberikan landasan agar hasil pembangunan rumah susun dapat dijangkau oleh seluruh lapisan masyarakat, serta mendorong tercipanya iklim kondusif dengan memberikan kemudahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
  5. Asas keefisienan dan kemanfaatan; adalah memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun yang dilakukan dengan memaksimalkan potensi sumber daya tanah, teknologi rancang bangun, dan industri bahan bangunan yang sehat serta memberikan kemanfaatan sebesar-besarnya bagi kesejahteraan masyarakat.
  6. Asas kemandirian dan kebersamaan; adalah memberikan landasan penyelenggaraan rumah susun bertumpu pada prakarsa, swadaya, dan peran serta masyarakat sehingga mampu membangun kepercayaan, kemampuan, dan kekuatan sendiri serta terciptanya kerja sama antarpemangku kepentingan.
  7. Asas kemitraan; adalah memberikan landasan agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh pemerintah dan pemerintah daerah dengan melibatkan pelaku usaha dan masyarakat dengan prinsip saling mendukung.
  8. Asas keserasian dan kesimbangan; adalah memberikan landasan agar penyelenggaraan rumah susun dilakukan dengan mewujudkan keserasian dan kesimbangan pola pemanfaatan ruang.
  9. Asas keterpaduan; adalah memberikan landasan agar rumah susun diselenggarakan secara terpadu dalam hal kebijakan dan perencanaan, pelaksanaan, pemanfaatan, dan pengendalian.
  10. Asas kesehatan; adalah memberikan landasan agar pembangunan rumah susun memenuhi standar rumah sehat, syarat kesehatan lingkungan, dan perilaku hidup sehat.
  11. Asas kelestarian dan keberlanjutan; adalah memberikan landasan agar rumah susun diselenggarakan dengan menjaga keseimbangan lingkungan hidup dan menyesuaikan dengan kebutuhan yang terus meningkat sejalan dengan laju pertumbuhan penduduk dan keterbatasan lahan.
  12. Asas keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan; adalah memberikan landasan agar bangunan rumah susun memenuhi persyaratan keselamatan, yaitu kemampuan bangunan rumah susun mendukung beban muatan, pengamanan bahaya kebakaran, dan bahaya petir.  Persyaratan kenyamanan ruang dan gerak antar ruang, pengkondisian udara, pandangan, getaran, dan kebisingan. Serta persyaratan kemudahan hubungan ke, dari, dan di dalam bangunan, kelengkapan prasarana, dan sarana rumah susun termasuk fasilitas dan aksesibilitas bagi penyandang cacat dan lanjut usia.
  13. Asas keamanan, ketertiban dan keteraturan; adalah memberikan landasan agar pengelolaan dan pemanfaatan rumah susun dapat menjamin bangunan, lingkungan, dan penghuni dari segala gangguan dan ancaman keamanan, ketertiban dalam melaksanakan kehidupan bertempat tinggal dan kehidupan sosialnya, serta keteraturan dalam pemenuhan kebutuhan adminstratif.

Tujuan Rumah Susun

Tujuan penyelenggaraan rumah susun sebagaimana disebut Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun yaitu:

  1. Menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya.
  2. Meningkatkan efisiensi dan efektifitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan.
  3. Mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh.
  4. Mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan produktif.
  5. Memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamkan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah.
  6. Memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun.
  7. Menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola permuhan dan permukiman yang terpadu.
  8. Memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.

Ruang Lingkup

Batasan mengenai penyelenggaraan rumah susun sebagaimana yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun adalah sebagai berikut:

  1. Pembinaan.
  2. Perencanaan.
  3. Pembangunan.
  4. Penguasaan, kepemilikan, dan pemanfaatan.
  5. Pengelolaan.
  6. Peningkatan kualitas.
  7. Pengendalian.
  8. Kelembagaan.
  9. Tugas dan wewenang.
  10. Hak dan kewajiban.
  11. Pendanaan dan sistem pembiayaan.
  12. Peran masyarakat.

Batasan yang tersebut di atas juga merupakan ruang lingkup tentang penyelenggaraan rumah susun yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan. (RenTo)(040919)

Mengenal Rumah Susun Sebagai Salah Satu Bentuk Perumahan di Indonesia

By: Rendra Topan

Seiring dengan populasi penduduk yang semakin meningkat, sementara luasan permukaan tanah tidak pernah bertambah, sehingga pembangunan perumahan dilakukan dengan menambah bentuk bangunan ke atas. Dengan kata lain pembangunan perumahan dilakukan bertingkat, guna menjamin kebutuhan hidup masyarakat.

Dalam uraian ini disampaikan mengenai:

Sehubungan dengan tempat tinggal sebagaimana telah diatur dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 bahwa negara berkewajiban untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal yang terjangkau bagi masyarakat, maka pemerintah mengeluarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

Pengertian Rumah Susun

Pengertian rumah susun sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun adalah bagunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Mencermati pengertian rumah susun sebagaimana tersebut di atas ada beberapa hal yang harus kita ketahui bersama mengenai pengertiannya, yaitu:

  1. Bagian bersama, adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.
  2. Benda bersama, adalah benda yang bukan merupakan  bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian pemakaian bersama.
  3. Tanah bersama, adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.

Berdasarkan uraian mengenai beberapa pengertian tersebut di atas, dapat disimpulkan bahwa rumah susun merupakan bangunan yang dibangun bertingkat di atas sebidang tanah, dimana pada setiap lantai terdiri dari beberapa rumah yang kepemilikannya secara terpisah, yang dilengkapi dengan fasiltas-fasilitas lainnya yang ditujukan untuk pemakaian bersama.

Jenis Rumah Susun

Berdasarkan tujuannya, rumah susun dibedakan menjadi:

  1. Rumah susun umum, adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
  2. Rumah susun khusus, adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.
  3. Rumah susun negara, adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.
  4. Rumah susun komersial, adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.

Kepemilikan Rumah Susun

Rumah susun dapat dimiliki berdasarkan bukti kepemilikan. Bukti kepemlikan satuan rumah susun adalah sebagai berikut:

  1. Sertifikat hak milik satuan rumah susun (SHM), adalah tanda bukti kepemilikan atas satua rumah susun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak guna pakai di atas tanah hak pengelolaan.
  2. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung satuan rumah susun (SKBG), adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.

Uraian singkat tentang rumah susun sebagaimana tersebut di atas merupakan informasi secara garis besar tentang rumah susun yang memang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan, yaitu Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. (RenTo)(030919)

Hak-Hak atas Tanah

By : Rendra Topan

Dalam uraian ini disampaikan mengenai:

Pendahuluan

Hal yang mendasari hak atas tanah di Indonesia adalah Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang menyatakan  bahwa bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Berdasarkan inilah kemudian pemerintah menerbitkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Istilah Agraria sendiri berasal dari  kata akker (bahasa belanda) atau agger (bahasa latin) yang artinya tanah atau sebidang tanah atau tanah untuk pertanian.

Hak menguasai dari negara ini maksudnya adalah memberikan kewenangan bagi negara untuk (Pasal 2 ayat (2) UU No.5 Tahun 1960):

  1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa.
  2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air, dan ruang angkasa.
  3. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

Berdasarkan hak mengusai dari negara inilah ditetapkan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yaitu tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang perorangan maupun kelompok dengan orang lain serta badan hukum. Sebagaimana diatur dalam Pasal 6 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar  Pokok-Pokok Agraria menyebutkan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Fungsi soial yang dimaksud adalah:

  1. Untuk kepentingan negara.
  2. Untuk keperluan peribadatan dan keperluan-keperluan suci lainnya, sesuai dengan dasar Ketuhanan Yang Maha Esa.
  3. Untuk keperluan pusat-pusat kehidupan masyarakat, sosial, kebudayaan dan kesejahteraan lainnya.
  4. Untuk keperluan mengembangkan produksi pertanian, peternakan, dan perikanan serta hal-hal yang berkenaan dengan hal tersebut.
  5. Untuk keperluan mengembangkan industri, transmigrasi, dan pertambangan.

Adapun hak-hak atas tanah tersebut adalah :

  1. Hak Milik
  2. Hak Guna Usaha
  3. Hak Guna Bangunan
  4. Hak Pakai
  5. Hak Sewa Untuk Bangunan
  6. Hak Membuka Tanah
  7. Hak Memungut Hasil Hutan
  8. Hak lainnya.

Hak Milik  

Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan memperhatikan fungsi sosial. Hak milik ini hanya dipunyai oleh Warga Negara Indonesia, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Pemerintah mengakui hak milik yang diatur berdasarkan hukum adat. 

Hak milik hapus dikarenakan beberapa hal, yaitu:

  1. Jatuh kepada negara.
  2. Tanahnya musnah.

Hak milik menjadi jatuh kepada negara dikarenakan hal-hal sebagai berikut:

  1. Pencabutan hak, berdasarkan untuk kepentingan umum, termasuk untuk kepentingan bangsa dan negara, serta kepentingan bersama dari masyarakat, dengan memberikan ganti kerugian yang layak.
  2. Penyerahan secara sukarela oleh pemiliknya.
  3. Tanah tersebut ditelantarkan.
  4. Statusnya bukan Warga Negara Indonesia.

Sebagai catatan bahwa hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

Baca juga

Hak Guna Usaha

Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu tertentu, untuk usaha pertanian, perikanan dan peternakan. 

Batasan waktu tertentu untuk hak guna usaha yang di tetapkan pemerintah adalah paling lama 25 tahun, dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 35 tahun, kemudian dapat diperpanjang kembali untuk paling lama 25 tahun. Jadi batasan waktu secara keseluruhan untuk hak guna usaha adalah 85 tahun.

Syarat Hak Guna Usaha

Syarat mendapatkan hak guna usaha adalah sebagai berikut :

  1. Warga Negara Indonesia
  2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Untuk kepentingan perbankan hak guna usaha juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

Hapusnya Hak Guna Usaha

Hapusnya hak guna usaha dikarenakan beberpa hal yaitu :

  1. Jangka waktunya berakhir.
  2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena syaratnya dan ketentuan tidak terpenuhi.
  3. Dilepas oleh pemegang hak sebelum jangka waktunya berakhir.
  4. Dicabut untuk kepentingan umum.
  5. Ditelantarkan. 
  6. Tanahnya musnah.
  7. Pengalihan hak kepada pihak lain karena pihak yang mempunyai hak guna usaha tidak lagi memenuhi syarat dan ketentuan.

Hak Guna Bangunan

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, dan berdasarkan permintaan serta alasan tertentu dapat diperpanjang untuk paling lama 20 tahun. Hak guna bangunan ini dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Syarat Hak Guna Bangunan

Syarat untuk dapat mempunyai hak bangunan adalah :

  1. Warga Negara Indonesia.
  2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Jenis Hak Guna Bangunan

Hak guna bangunan ini berdasarkan kepemilikannya terbagi atas :

  1. Tanah yang dikuasai langsung oleh negara karena penetapan oleh pemerintah.
  2. Tanah milik, karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang memperoleh hak guna bangunan tersebut dan bermaksud untuk menimbulkan hak guna bangunan.

Hapusnya Hak Guna Bangunan

Hapusnya hak guna bangunan disebabkan oleh :

  1. Jangka waktunya berakhir.
  2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena syaratnya tidak terpenuhi.
  3. Dicabut untuk kepentingan umum.
  4. Ditelantarkan.
  5. Tanahnya musnah.
  6. Pengalihan hak kepada pihak lain yang memenuhi syarat, karena pihak yang sebelumnya tidak memenuhi syarat.

Hak Pakai

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang membeeri wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang brwenang memberikannyaatau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini (Pasal 41 ayat (1) UU No. 5 Tahun 1960).

Hak pakai ini dapat diberikan selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu secara dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun tanpa disertai dengan syarat-syarat yang mengandung unsur pemerasan.

Hak pakai dapat diberikan kepada:

  1. Warga Negara Indonesia
  2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
  3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
  4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Hak pakai dapat dialihkan dengan ketentuan, jika tanah yang dikuasai langsung oleh negara maka pengalihannya dengan izin pejabat yang berwenang, sedangkan jika tanah tersebut adalah hak milik dapat dialihkan sesuai dengan perjanjian para pihak.

Hak Sewa Untuk Bangunan

Hak sewa untuk bangunan timbul karena seseorang atau badan hukum mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar sejumlah uang sebagai sewa. Pembayaran uang sewa ini dilakukan secara berkala sesuai dengan kesepakatan.

Hak sewa ini dapat dimiliki oleh:

  1. Warga Negara Indonesia.
  2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
  3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indoensia dan berkedudukan di Indonesia.
  4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan

Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan ini hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia  yang diatur dengan peratuan pemerintah.

Hak Lainnya

Selain hak-hak yang telah disebutkan sebelumnya masih ada hak lainya yang dianut dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yaitu: hak guna air; pemeliharaaan dan penagkapan ikan; hak guna ruang angka; hak-hak tanah untuk keperluan suci dan sosial. (RenTo)(240219)

Sumber :  Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.