Category Archives: Pertanahan

Pengalokasian Lahan di Batam oleh Badan Pengusahaan Batam

Hukum Positif Indonesia-

Pengalokasian lahan di batam diatur dalam ketentuan Pasal 6 – Pasal 24 Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 3 Tahun 2020 tentang Penyelenggaraan Pengelolaan Lahan.

Alokasi lahan adalah penyerahan bagian-bagian dari tanah hak pengelolaan Badan Pengusahaan Batam kepada pengguna lahan, dalam hal ini pemegangnya adalah Badan Pengusahaan Batam.

Jadi pengalokasian lahan lahan merupakan kegiatan berupa proses untuk penyerahan bagian-bagian dari tanah yang hak pengelolaannya berada pada Badan Pengusahaan Batam.

Pengalokasian lahan di Batam dilakukan melalui beberapa tahapan yaitu:

  1. Pemohon alokasi lahan.
  2. Objek alokasi lahan.
  3. Peruntukan lahan.
  4. Jangka waktu pengaloaksian lahan.
  5. Tata cara pengalokasian lahan.
  6. Pembayaran uang wajib tahunan.
  7. Dokumen pengalokasian lahan.
  8. Penerbitan dokumen alokasi lahan.

Pemohon Alokasi Lahan

Pemohon alokasi lahan adalah perorangan, badan hukum, badan keagamaan, dan badan sosial yang mengajukan permohonan kepada Badan Pengusahaan Batam.

Syarat pemohon alokasi lahan, yaitu:

  1. Warga Negara Indonesia (WNI).
  2. Orang Asing (sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan).
  3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
  4. Instansi pemerintah.

Objek Alokasi Lahan

Lahan yang telah terbit sertifikat hak pengelolaannya dibedakan menjadi:

  1. Lahan yang telah dipersiapkan masterplannya oleh Pusat Perencanaan dan Kebijakan Strategis dan Pematangan lahan dilakukan oleh Direktorat Infrastruktur Kawasan atau Lahan yang telah siap bangun.
  2. Lahan mentah atau lahan matang yang akan dialokasikan berdassarkan permohonan Badan Hukum dan/atau perorangan.

Syarat lain yang menjadi obyek alokasi lahan adalah, merupakan bidang datar sesuai dengan elevasi yang direncanakan dalam rencana bisnis, dan pemanfaatan material (quary) di luar elevasi yang direncanakan menjadi hak dan kewenangan Badan Pengusahaan Batam.

Peruntukan Lahan

Peruntukan lahan ditetapkan berdasarkan rencana tata ruang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Nasional Batam, Bintan, dan Karimun.

Peruntukan lahan dikelompokan menjadi:

  1. Kelompok B1; permukiman kepadatan tinggi, fasilitas pemerintahan, pendidikan, pelayanan kesehatan, perbelanjaan, tempat ibadah, rekreasi dan kebudayaan, olahraga, lapangan terbuka dan ruang terbuka hijau.
  2. Kelompok B2; permukiman kepadatan sedang, fasilitas pemerintahan, pendidikan, pelayanan kesehatan, perbelanjaan, tempat ibadah, rekreasi dan kebudayaan, olahraga, lapangan terbuka dan ruang terbuka hijau.
  3. Kelompok B3; permukiman kepadatan rendah, fasilitas pemerintahan, pendidikan, pelayanan kesehatan, perbelanjaan, tempat ibadah, rekreasi dan kebudayaan, olahraga, lapangan terbuka dan ruang terbuka hijau.
  4. Kelompok B4; industri, kegiatan penunjang industri pengolahan.
  5. Kelompok B5; pariwisata.
  6. Kelompok B6; kawasan peruntukan bandar udara (B6.1), kawasan peruntukan pelabuhan (B6.2), kawasan peruntukan pendidikan, kesehatan, sosial bidaya, riset dan teknologi (B6.3), kawasan peruntukan pertahanan dan keamanan negara (B6.4), kawasan peruntuk perdagangan dan jasa (B6.5).

Jangka Waktu Pengalokasian Lahan

Hak yang yang berikan kepada pemohon alokasi lahan yang permohonan disetujui adalah berupa:

  1. Hak Guna Bangunan (HGB).
  2. Hak pakai.

Baca juga: Hak-Hak atas Tanah

Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak guna bangunan diberikan dalam jangka waktu pengalokasian:

  1. 30 tahun untuk pengalokasian awal.
  2. 20 tahun untuk perpanjangan.
  3. 30 tahun untuk pembaharuan.

Hak Pakai

Hak pakai diberikan dalam jangka waktu pengalokasian:

  1. 25 tahun untuk pengalokasian awal.
  2. 20 tahun untuk perpanjangan.
  3. 25 tahun untuk pembaharuan.

Khusus bagi orang asing diberikan status hak atas tanah dalam bentuk hak pakai dengan jangka waktu pengalokasian sebagai berikut:

  1. 30 tahun untuk pengalokasian awal.
  2. 20 tahun untuk perpanjangan.
  3. 30 tahun untuk pembaharuan.

Perlakuan lebih khusus mengenai jangka waktu pengalokasian lahan dengan hak pakai diberikan kepada instansi pemerintah, yaitu selama dipergunakan sesuai dengan peruntukannya.

Tata Cara Pengalokasian Lahan

Pemohon dalam hal mengajukan permohonan pengalokasian lahan dibedakan menjadi:

  1. Pemohon perorangan.
  2. Pemohon badan hukum.

Pemohon Perorangan

Persayaratan adminitrasi pemohon perorangan adalah sebagai berikut:

  1. Surat permohonan alokasi lahan.
  2. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP)/identitas yang masih berlaku.
  3. Alamat korepondensi.

Persyaratan teknis bagi pemohon perorangan yaitu wajib menyampaikan proposal rencana bisnis, rencana pemanfaatan dan luas lahan.

Luas lahan yang dimohonkan untuk rumah tinggal paling luas adalah 2000 m2, namun pemohon dapat memohonkan melebihi dari luasan tersebut dan diberikan hak pengalokasian lahan dengan pertimbangan teknis tertentu meliputi kondisi fisik dilapangan.

Sementara itu luas lahan yang dimohonkan untuk jasa paling luas adalah 5000 m2.

Pemohon Badan Hukum

Persyaratan administrasi bagi pemohon badan hukum  adalah sebagai berikut:

  1. Surat permohonan alokasi lahan.
  2. Fotokopi akta pendirian badan hukum dan perubahannya serta pengesahannya.
  3. Nomor Induk Berusaha (NIB).
  4. Rekening koran.
  5. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
  6. Profil perusahaan dan pengalaman perusahaan (kecuali badan hukum yang belum beroperasi).
  7. Alamat korespondensi yang resmi.

Persyaratan teknis bagi  pemohon badan hukum yaitu wajib menyampaikan proposal rencana bisnis, rencana pemanfaatan dan luas lahan.

Pembayaran Uang Wajib Tahunan (UWT)

Pemohon yang telah mendapat Surat Keputusan Pengalokasian Lahan wajib membayar uang wajib tahunan sesuai faktur yang dilampirkan dalam jangka waktu tertentu.

Jangka waktu pelunasan uang wajib tahunan paling lama adalah 10 (sepuluh) tahun hari kalender terhitung sejak tanggal otorisasi diberikan.

Dokumen Pengalokasian Lahan

Dokumen pengalokasian lahan yang dimiliki oleh pemohon pengelolaan lahan yang telah mendapatkan persetujuan adalah berupa:

  1. Surat keputusan pengalokasian lahan.
  2. Faktur uang wajib tahunan.
  3. Surat Perjanjian Penggunaan Lahan (SPPL).

Penerbitan Dokumen Alokasi Lahan

Penerbitan dokumen alokasi lahan setelah dilakukan penandatanganan Surat Perjanjian Pengalokasian Lahan (SPPL) oleh Badan Pengusahaan Batam, dalam hal ini dilakukan oleh pejabat yang mendapatkan pelimpahan kewenangan. (RenTo)(210620)

Penyelenggaraan Pengelolaan Lahan di Batam

Hukum Positif Indonesia-

Dengan ditetapkannya Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 3 Tahun 2020 tentang Penyelenggaraan Pengelolaan Lahan pada tanggal 29 Januari 2020, maka mencabut dan menyatakan tidak berlakunya Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan sebagaimana telah disebutkan dalam ketentuan Pasal 48 Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 3 Tahun 2020 tentang Penyelenggaraan Pengelolaan Lahan.

Dalam uraian ini disampaikan mengenai:

Tujuan Penyelenggaraan Pengelolaan Lahan

Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 3 Tahun 2020 tentang Penyelenggaraan Pengelolaan Lahan bertujuan untuk:

  1. Mewujudkan tata kelola lahan yang obyektif dan transparan.
  2. Terwujudnya akuntabilitas dalam pengalokasian lahan dan layanan terkait yang dapat didukung dengan sistem elektronik terintegrasi.
  3. Mengoptimalkan penglolaan lahan dalam rangka mendukung daya saing Batam sebagai kawasan tujuan investasi.

Pada kesempatan ini diuraikan secara ringkas mengenai penyelenggaraan pengelolaan lahan di batam, yang terdiri atas:

  1. Pengadaan lahan.
  2. Pengalokasian lahan.
  3. Pengawasan.

Pengadaan Lahan

Pengadaan lahan terdiri dari beberapa kegiatan, yaitu:

  • Pembebasan.
  • Pensertipikatan.

Pembebasan Lahan

Pembebasan lahan dilakukan oleh tim penyiapan data pembebasan lahan yang diketuai oleh Kepala Sub Direktorat Pengadaan dan Pengalokasian Lahan, yang tata cara pelaksanaan dan besaran tarifnya diatur dalam peraturan tersendiri.

Pensertipikatan

Pengusulan sertifikat atas lahan dilakukan oleh Kepala Sub Direktorat Pengadaan dan Pengalokasian Lahan berdasarkan data dan informasi tim terpadu pengukuran, yang selanjutnya Badan Pengusahaan Batam melalui Direktorat Pengelolaan Lahan mengajukan permohonan penerbitan sertifikat hak pengelolaan lahan kepada Menteri Agrarian/Tata Ruang melalui Kantor Pertanahan Kota Batam.

Pengalokasian Lahan

Pengalokasian lahan di Batam dilakukan melalui beberapa tahapan yaitu:

  1. Pemohon alokasi lahan.
  2. Obyek alokasi lahan.
  3. Peruntukan lahan
  4. Jangka waktu pengaloaksian lahan.
  5. Tata cara pengalokasian lahan.
  6. Pembayaran uang wajib tahunan.
  7. Dokumen pengalokasian lahan.
  8. Penerbitan dokumen alokasi lahan.

Baca lebih lanjut: Pengalokasian Lahan

Pengawasan Lahan

Pengawasan terdiri dari beberapa kegiatan, yaitu; monitoring dan evaluasi, yang dilakukan oleh Direktorat Pengelolaan Lahan melalui Subdit Evaluasi dan Pengawasan Penggunaan Lahan.

Mengenai pengalokasian lahan diuraikan lebih lanjut dalam pokok bahasan tersendiri. (RenTo)(190620)

Tahapan Pengalokasian Lahan oleh Badan Pengusahaan Batam

BP batam PL HPL

By: Rendra Topan

Lahan yang  dapat dialokasikan adalah lahan yang telah memiliki Sertifikat Hak Pengelolaan yang diterbitkan oleh menteri yang bertanggung jawab di bidang agraria/pertanahan sebagaimana disebutkan dalam Pasal 9 ayat (4) Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan.

Selanjutnya alokasi lahan dilakukan secara adil, transparan dan akuntabel melalui tahapan sebagai berikut:

  1. Penerbitan Keputusan Kepala Badan Pengusahaan Batam untuk menetapkan lahan yang akan dialokasikan.
  2. Pengumuman alokasi lahan.
  3. Permohonan alokasi lahan.
  4. Evaluasi dan penilaian atas permohonan alokasi lahan.

Penetapan Alokasi Lahan

Penetapan lahan yang telah diterbitkan oleh Kepala Badan Pengusahaan Batam dalam bentuk keputusan, memuat daftar lahan yang akan dialokasikan dengan mencantumkan keterangan berupa:

  1. Lokasi lahan.
  2. Luas lahan.
  3. Peruntukan lahan.
  4. Metode alokasi lahan.
  5. Kerangka acuan rencana bisnis lahan.
  6. Jadwal untuk proses aloaksi lahan.

Pengumunan Alokasi Lahan

Setelah penetapan mencamtumkan keterangan dalam surat keputusannya, berikutnya dilakukan pengumuman alokasi lahan, yang sedikitnya mencantumkan:

  1. Lokasi, luas, kondisi, dan peruntukan lahan.
  2. Syarat-syarat dan kententuan permohonan alokasi lahan.
  3. Dokumen yang harus dilengkapi pemohon.
  4. Jadwal tahapan proses dan permohonan alokasi lahan.
  5. Metode alokasi lahan.
  6. Kerangka acuan rencana bisnis lahan.

Pengumuman sebagaimana tersebut di atas dilakasanakan melalui website Badan Pengusahaan Batam dan media cetak, demikian disebutkan dalam Pasal 12 ayat (3) Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan.

Permohonan Alokasi Lahan

Berdasarkan pengumuman tersebut, kemudian dilakukan permohonan alokasi lahan yang disampaikan secara tertulis dilengkapi dengan rencana bisnis kepada Badan Pengusahaan Batam, dengan ketentuan:

  1. Pemohon wajib memenuhi syarat sesuai dengan ketentuan dalam pengumuman alokasi lahan.
  2. Apabila tidak terpenuhi, maka permohanan tersebut tidak dapat diproses.

Evaluasi Permohonan Lahan

Selanjutnya setelah diterimanya dokemen permohonan pengalokasian lahan secara lengkap, maka dilakukan evaluasi dan penilaian terhadap kesesuaian rencana bisnis dengan metode alokasi lahan dan kerangka acuan rencana bisnis lahan. Untuk kemudian dituangkan dalam berita acara hasil evaluasi terhadap penetepan calon pengguna lahan.

Persetujuan Lahan

Berdasarkan berita acara hasil evaluasi sebagaimana tersebut di atas, Badan Pengusahaan Batam memproses persetujuan alokasi lahan kepada pengguna lahan yang produk akhirnya berupa surat keputusan Kepala Badan Pengusahaan Batam. (RenTo)(061219)

Kriteria Alokasi Lahan yang Ditetapkan Oleh Badan Pengusahaan Batam

BP badan pengusahaan kawasan otorita batam PL

By: Rendra Topan

Pada artikel sebelumnya tentang “alokasi lahan” telah diuraikan mengenai subjek pengalokasian dan kewajiban pengguna lahan, termasuk uang wajib tahun (UWT).

Dalam arikel ini diuraikan kriteria lahan yang pengalokasiannya ditetapkan oleh Badan Pengusahaan Batam dengan berpedoman pada Pasal 9 Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan, dimana alokasi lahan dilaksakanakan sesuai dengan peruntukannya.

Dalam uraian ini disampaikan mengenai:

Kriteria Lahan yang akan Dialokasikan

Kriteria lahan yang penetapan alokasinya disetujui oleh Badan Pengusahaan Batam adalah sebagai berikut:

  1. Tidak masuk dalam wilayah Dampak Penting dan Cakupan Luas serta bernilai Strategis (DPCLS).
  2. Tidak termasuk dalam kawasan hutan lindung.
  3. Bukan merupakan daerah resapan air.
  4. Tidak dikuasai oleh pihak ketiga.

Selanjutnya terhadap lahan yang dimohonkan pengalokasiannya oleh pemohon, dengan memperhatikan kriteria sebagaimana tersebut di atas dilakukan pengukuran dan pemasangan tanda batas.

Alokasi lahan dapat dilakukan untuk lahan yang telah memiliki Sertifikat Hak Pengelolaan yang diterbitkan oleh menteri yang bertanggung jawab di bidang agrarian/pertanahan, untuk kemudian lahan yang akan dilokasikan ditetapkan dengan keputusan Kepala Badan Pengusahaan Batam.

Tahapan Pengalokasian Lahan

Lahan yang  dapat dialokasikan adalah lahan yang telah memiliki Sertifikat Hak Pengelolaan yang diterbitkan oleh menteri yang bertanggung jawab di bidang agraria/pertanahan sebagaimana disebutkan dalam Pasal 9 ayat (4) Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan.

Selanjutnya alokasi lahan dilakukan secara adil, transparan dan akuntabel melalui tahapan sebagai berikut:

  1. Penerbitan Keputusan Kepala Badan Pengusahaan Batam untuk menetapkan lahan yang akan dialokasikan.
  2. Pengumuman alokasi lahan.
  3. Permohonan alokasi lahan.
  4. Evaluasi dan penilaian atas permohonan alokasi lahan.

Tahapan sebagaimana tersebut di atas telah disebutkan dalam Pasal 10 ayat (1) Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan.

Dikecualikan dari tahapan sebagaimana tersebut diatas mengenai pengalokasian lahan terhadap pengalokasian lahan yang digunakan untuk kepentingan pemerintah, kepentingan pembangunan fasilitas umum, dan/atau fasilitas sosial atas permintaan Pemerintah Kota Batam atau Badan Hukum non profit, dasar hukum mengenai hal ini dapat dilihat dalam Pasal 10 ayat (2) Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan. (RenTo)(051219)

Uang Wajib Tahunan (UWT) Badan Pengusahaan Batam

By: Rendra Topan

Pemohon setelah permohonannya telah memenuhi syarat dan disetujui oleh Badan Pengusahaan Batam berkenaan dengan hak alokasi lahan disebut dengan pengguna lahan.

Dalam uraian ini disampaikan mengenai:

Kewajiban Uang Wajib Tahunan (UWT)

Pengguna lahan mempunyai kewajiban untuk membayar Uang Wajib Tahunan (UWT) yang telah ditetapkan oleh Badan Pengusahaan Batam, dengan tarif berdasarkan pada:

  1. Lokasi/wilayah.
  2. Jangka waktu penggunaan.
  3. Luas.
  4. Peruntukan lahan.

Dasar besaran tarif Uang Wajib Tahunan (UWT) sebagaimana tersebut di atas disebutkan dalam Pasal 8 ayat (1) Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan.

Kategori Penetapan Uang Wajib Tahunan (UWT)

Penetapan uang wajib tahunan alokasi lahan terbagi atas:

  1. Uang Wajib Tahunan (UWT) alokasi lahan berdasarkan nilai penawaran pemohon alokasi lahan dalam permohonan alokasi lahan.
  2. Uang Wajib Tahunan (UWT) perpanjangan alokasi lahan atau pembaruan alokasi yang ditetapkan berdasarkan tarif UWT yang berlaku.

Pembayaran Uang Wajib Tahunan (UWT) atas Alokasi Lahan dengan peruntukan Apartemen/Perkantoran/Rumah Susun

Lebih lanjut diatur juga mengenai pembayaran Uang Wajib Tahunan (UWT) atas alokasi lahan dengan peruntukan apartemen/perkantoran/rumah susun sebagaimana disebutkan dalam Pasal 8 ayat (5) Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan, bahwa pembayaran UWT atas alokasi lahan dengan peruntukan apartemen/perkantoran/rumah susun dikenakan secara bertahap, yaitu:

  1. Pada saat pemberian alokasi lahan, UWT dihitung berdasarkan luas lahan.
  2. Pada saat dijual, UWT dihitung berdasarkan koefisien luas ruang per unit atau NFA yang dijual secara strata title bagi apartemen/perkantoran/rumah susun.

Khusus untuk pembayaran UWT perpanjangan alokasi lahan dengan peruntukan apartemen/perkantoran/rumah susun, dimana ruang terbuka yang tidak dimanfaatkan sebagai tempat tinggal menjadi tanggung jawab pengguna lahan atau penghuni melalui pengelola/perhimpunan penghuni sesuai dengan ketentuan perundangan yang berlaku. (RenTo)(051219)

Alokasi Lahan oleh Badan Pengusahaan Batam

By: Rendra Topan

Pengertian alokasi lahan disebutkan dalam Pasal 1 angka 10 Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan adalah penyerahan bagian-bagian dari tanah hak pengelolaan Badan Pengusahaan Batam kepada pengguna lahan, untuk dipergunakan sesuai dengan peruntukan yang ditentukan, selama jangka waktu tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang selama jangka waktu dua puluh tahun atau diperbaharui untuk jangka waktu tiga puluh tahun.

Dalam uraian ini disampaikan mengenai:

Subjek Pengalokasian Lahan

Subjek pengalokasian lahan dapat didefenisikan sebagai perorangan atau abdan hukum yang dapat menerima dan mengelola pengalokasian lahan yang diberikan oleh Badan Pengusahaan Batam sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Selanjutnya Pasal 7 ayat (1) Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan menyebutkan bahwa yang menjadi subjek dalam pengalokasian lahan adalah:

  1. Warga Negara Indonesia.
  2. Orang Asing.
  3. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
  4. Instansi pemerintah.

Subjek pengalokasian lahan setelah mendapatkan persetujuan atas lokasi yang dimohonkan sesuai dengan syarat dan ketentuan yang berlaku disebut sebagai pengguna lahan, dimana yang dimaksud dengan pengguna lahan menurut Pasal 1 angka 8 adalah Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan

adalah pemohon yang telah memenuhi syarat yang disetujui oleh Badan Pengusahaan Batam untuk mendapat hak alokasi lahan, perpanjangan alokasi lahan atau pembaharuan alokasi.

Kewajiban Pengguna Lahan

Pengguna lahan mempunyai kewajiban sebagaimana diatur dalam Pasal 7 ayat (2) dan ayat (3), dan Pasal 8 ayat (1) Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan sebagai berikut:

  1. Melepaskan atau mengalihkan hak penggunaan lahan kepada pihak lain yang memenuhi syarat dalam jangka waktu satu tahun, apabila sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek pengalokasian lahan. Jika tidak dilepaskan atau dialihkan dalam waktu tahun tersebut, maka ha katas tanahnya dinyatakan batal demi hukum.
  2. Membayar Uang Wajib Tahunan (UWT) bagi pengguna lahan dengan tarif berdasarkan lokasi/wilayah, jangka waktu penggunaan, luas dan peruntukan lahan.

Mengenai uang wajib tahunan yang merupakan kewjiban oengguna lahan diuraikan dalam artikel selanjutnya. (RenTo)(011219)

Kewenangan Badan Pengusahaan Batam Dalam Penyelenggaraan Hak Pengelolaan Atas Lahan

BP badan pengusahaan otorita batam

By: Rendra Topan

Kota Batam yang merupakan wilayah perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, khususnya dalam sektor kepemilikan lahan diatur dengan Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan, dimana Badan Pengusahaan Batam merupakan institusi yang berwenang untuk melaksanakan pengelolaan, pengembangan dan pembangunan kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas di batam berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2007 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 62 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2007 tentang Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas.

Berdasarkan hal tersebut di atas, maka Badan Pengusahaan Kawasan menerbitkan Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan, dimana dalam Pasal 4 Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan menyebutkan kewenangan Badan Pengusahaan Batam dalam penyelenggaraan hak pengelolaan lahan, yaitu:

  1. Merencanakan peruntukan dan penggunaan bagian-bagian tanah tertentu dari hak pengelolaan.
  2. Menggunakan lahan untuk keperluan pelaksanaan fungsi dan tugas pokok Badan Pengusahaan Batam.
  3. Menyerahkan penggunaan bagian-bagian bidang tanah tertentu dari hak pengelolaan kepada pengguna lahan dengan ketentuan dan persyaratan yang ditetapkan oleh Badan Pengusahaan Batam dari waktu ke waktu yang bertujuan untuk jaga iklim usaha yang kondusif dan memberikan kepastian hukum untuk menjalankan usaha.
  4. Menerima uang pemasukan atau ganti rugi.

Ruang lingkup dari Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan, adalah sebagai berikut:

  1. Alokasi lahan.
  2. Perpanjangan alokasi lahan atau pembaharuan alokasi.
  3. Rekomendasi hak atas tanah.
  4. Izin peralihan hak.
  5. Pecah dan gabungan PL.
  6. Perubahan atau penggantian dokumentasi alokasi lahan.
  7. Pembatalan alokasi lahan.
  8. Persetujuan pembebanan hak tanggungan.

Ruang lingkup sebagaimana tersebut di atas, diuraikan dalam bahasan artikel selanjutnya. (RenTo)(011219)

Istilah Umum Dalam Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan di Batam

OB otorita batam

By: Rendra Topan

Untuk menciptakan iklim investasi yang kondusif di Batam sebagaiman diatur dalam Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2000 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2000 tentang Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Menjadi Undang-Undang, diikuti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2007 tentang Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam, maka Badan Pengusahaan Batam menerbitkan Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan, guna menjamin kepastian hukum khususnya mengenai pemilikan lahan.

Istilah Umum

Terdapat beberapa istilah yang digunakan dalam Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan yang diuraikan dalam artikel ini untuk persamaan cara pandang dan pemahaman yang harus diketahui. Adapun beberapa tersebut adalah sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 1 Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan yaitu:

  1. Badan Pengusahaan Batam; adalah badan yang mempunyai tugas dan wewenang melaksanakan pengelolaan, pengembangan dan pembangunan kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas Batam.
  2. Hak Pengelolaan; selanjutnya di sebut HPL, adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada Badan Pengusahaan Batam.
  3. Lahan; adalah bagian-bagian tanah tertentu dari hak pengelolaan Badan Pengusahaan Batam.
  4. Hak Atas Tanah; adalah hak sebagimana diatur dalam Pasal 16 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
  5. Peruntukan Lahan; adalah penggunaan tanah yang mengacu pada peraturan tata ruang yang berlaku.
  6. Pemohon; adalah pihak yang mengajukan permohonan terkait penyelenggaraan dan pelayanan pengalokasian lahan kepada Badan Pengusahaan Batam.
  7. Pengguna Lahan; adalah pemohon yang telah memenuhi syarat yang disetujui oleh Badan Pengusahaan Batam untuk mendapat hak alokasi lahan, perpanjangan alokasi lahan atau pembaharuan alokasi.
  8. Pengalokasian Lahan; adalah serangkaian kegiatan yang berkenaan dengan penyelenggaraan pengalokasian lahan oleh Badan Pengusahaan Batam meliputi layanan-layanan sebagaimana tercantum dalam Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan.
  9. Alokasi Lahan; adalah penyerahan bagian-bagian dari tanah hak pengelolaan Badan Pengusahaan Batam kepada pengguna lahan, untuk dipergunakan sesuai dengan peruntukan yang ditentukan, selama jangka waktu tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang selama jangka waktu dua puluh tahun atau diperbaharui untuk jangka waktu tiga puluh tahun.
  10. Uang Wajib Tahunan; selanjutnya disingkat UWT, adalah uang pemasukan atas penggunaan lahan yang harus dibayarkan oleh pengguna lahan kepada Badan Pengusahaan Batam.

Disamping istilah umu sebagaimana tersebut di atas, juga masih terdapat istilah umum lainnya dalam Peraturan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 27 Tahun 2017 tentang Penyelenggaraan Pengalokasian Lahan, istilah lainnya tersebut akan diuraikan seiring dengan pokok pikiran pada setiap pembahasan. (RenTo)(011219)

Kegiatan Usaha Minyak dan Gas Bumi Menurut Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2001

Photo by Pixabay on Pexels.com

By: Rendra Topan

Minyak dan gas bumi merupakan sumber daya alam strategis tidak terbarukan yang dikuasai oleh negara serta merupakan komoditas vital yang menguasai hajat hidup orang banyak dan mempunyai peranan penting dalam perekonomian nasional sehingga pengelolaannya harus dapat secara maksimal memberikan kemakmuran dan kesejahteraan rakyat. 

Dalam uraian ini disampaikan mengenai:

Untuk itu pemerintah menerbitkan Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2001 tentang Minyak Dan Gas Bumi, yang secara garis besar mengatur hal-hal sebagai berikut:

  1. Ketentuan Umum (Pasal 1)
  2. Asas dan Tujuan (Pasal 2 – Pasal 3)
  3. Penguasaan dan Pengusahaan (Pasal 4 – Pasal 10)
  4. Kegiatan Usaha Hulu (Pasal 11 – Pasal 22)
  5. Kegiatan Usaha Hilir (Pasal 23 – Pasal 30)
  6. Penerimaan Negara (Pasal 31 – Pasal 32)
  7. Hubungan Kegiatan Minyak dan Gas Bumi dengan Hak Atas Tanah (Pasal 33 – Pasal 37)
  8. Pembinaan dan Pengawasan (Pasal 38 – Pasal 43)
  9. Badan Pelaksana dan Badan Pengatur (Pasal 44 – Pasal 49)
  10. Penyidikan (Pasal 50)
  11. Ketentuan Pidana (Pasal 51 – Pasal 58)
  12. Ketentuan Peralihan (Pasal 59 – Pasal 64)
  13. Ketentuan Lain-Lain (Pasal 65)
  14. Ketentuan Penutup (Pasal 66 – Pasal 67)

Pengertian Minyak Bumi dan Gas Bumi

Dalam Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2001 tentang Minyak dan Gas Bumi digunakan istilah-istilah yang pengertiannya perlu diketahui terlebih dahulu, antara lain:

  1. Minyak bumi; adalah hasil proses alami berupa hidrokarbon yang dalam konsisi tekanan dan temperature atmosfer berupa fasa cair atau padat, termasuk aspal, lilin mineral atau ozokerit, dan bitumen yang diperoleh dari proses penambangan, tetapi tidak termasuk batubara atau endapan hidrokarbon lain yang berbentuk padat yang diperoleh dari kegiatan yang tidak berakitan dengan usaha minyak dan gas bumi.
  2. Gas bumi; adalah hasil proses alami berupa hidrokarbon yang dalam konsisi tekanan dan temperature atmosfer berupa fasa gas yang diperoleh dari proses penambangan minyak dan gas bumi.

Kegiatan Usaha Minyak dan Gas Bumi

Kegiatan usaha minyak dan gas bumi terdri atas:

  • Kegiatan usaha hulu.
  • Kegiatan usaha hilir.

Kegiatan Usaha Hulu

Kegiatan usaha hulu, yang terdiri dari:

  • Eksplorasi, merupakan kegiatan yang bertujuan memperoleh informasi mengenai kondisi geologi untuk menemukan dan memperoleh perkiraan cadangan minyak dan gas bumi di wilayah kerja yang ditentukan.
  • Eksploitasi, adalah rangkaian kegiatan yang bertujuan untuk menghasilkan minyak dan gas bumi dari wilayah kerja yang ditentukan, yang terdiri atas pengeboran dan penyelesaian sumur, pembangunan sarana pengangkutan,  penyimpanan, dan pengolahan untuk pemisahan dan pemurnian minyak dan gas bumi di lapangan serta kegiatan lain yang mendukungnya.

Untuk mengendalikan kegiatan usaha hulu sebagaimana tersebut diatas, maka dibentuklah oleh pemerintah suatu badan yang disebut dengan Badan Pelaksana.

Kegiatan Usaha Hilir

Kegiatan usaha hilir, yang terdiri dari:

  • Pengolahan, adalah kegiatan memurnikan, memperoleh bagian-bagian, mempertinggi mutu, dan mempertinggi nilai tambah minyak bumi dan/atau gas bumi, tetapi tidak termasuk pengolahan lapangan.
  • Pengangkutan, adalah kegiatan pemindahan minyak bumi, gas bumi, dan/atau hasil olahannya dari wilayah kerja atau dari tempat penampungan dan pengolahan, termasuk pengangkutan gas bumi melalui pipa transmisi dan distribusi.
  • Penyimpan, merupakan kegiatan penerimaan, pengumpulan, penampungan, dan pengeluaran minyak bumi dan/atau gas bumi.
  • Niaga, adalah kegiatan penjualan, pembelian, ekspor, impor minyak bumi dan/atau hasil olahannya, termasuk niaga gas bumi melalui pipa.

Untuk mengatur dan mengawasi pelaksanaan kegiatan usaha hilir sebagaimana tersebut di atas, maka dibentuklah oleh pemerintah suatu badan yang disebut Badan Pengatur.(RenTo)(211119)

Pembuktian dan Pembukuan Hak Atas Tanah

By: Rendra Topan

Pembuktian dan pembukuan hak atas tanah diatur dalam Pasal 23 – Pasal 35 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Uraian mengenai hal ini terdiri atas:

  1. Pembuktian hak baru.
  2. Pembuktian hak lama.
  3. Pembukuan hak.
  4. Penerbitan sertifikat.
  5. Penyajian data fisik dan data yuridis.
  6. Penyimpanan daftar umum dan dokumen.

Pembuktian Hak Baru

Pembuktian hak baru diatur dalam Pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dimana menurut pasal tersebut pembuktian hak atas tanah baru dibuktikan dengan:

  1. Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberiaan hak tersebut berasal dari tanah negara atau tanah hak pengelolaan.
  2. Asli akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik.

Sedangkan untuk  hak lainnya seperti yang tersebut di bawah ini dibuktikan dengan:

  1. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh pejabat yang berwenang.
  2. Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf.
  3. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan.
  4. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.

Pembuktian Hak Lama

Dalam rangka pendaftaran hak-hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut sebagaimana yang diatur dalam Pasal 24 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yaitu:

  1. Bukti-bukti tertulis.
  2. Keterangan saksi.
  3. Pernyataan yang bersangkutan.

Kesemua pembuktian tersebut di atas oleh panitia ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh kepala kantor pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik dianggap cukup untuk mendaftarkan hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya berkenaan dengan kebenaran alat bukti tersebut.

Verifikasi Bukti Kepemilikan Hak atas Tanah

Untuk menilai kebenaran alat bukti, maka dilakukan pengumpulan dan penelitian data yuridis terhadap bidang tanah yang bersangkutan oleh panitia ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan oleh kepala kantor pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dan hasil penelitian tersebut dituangkan dalam suatu daftar isian yang ditetapkan oleh menteri.

Apabila alat-alat bukti sebagaimana tersebut di atas tidak lengkap, maka pembuktian hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama dua puluh tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya dengan ketentuan sebagai berikut: (Pasal 24 ayat (2) PP No. 24/1997)

  1. Penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah serta diperkuat oleh saksian orang yang dapat dipercaya.
  2. Penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman tidak dipermasalahkan  oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan atau pihak lainnya.

Adapun jangka waktu pengumuman yang dimaksud, berkenaan dengan bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya  dalam peta dasar pendaftaran tanah adalah 30 (tiga puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau 60 (enam puluh) hari dalam pendaftran tanah secara sporadik, dengan tujuan untuk memberi kesempatan kepada pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan (Pasal 26 ayat (1) PP No.24/1997).

Pengumuman dilakukan kantor panitia ajudikasi dan kantor kepala desa/kelurahan bagi pendafataran tanah secara sistematik, dan kantor pertanahan dan kantor desa/kelurahan bagi pendafataran tanah secara sporadik, serta dapat dilakukan melalui media massa dalam hal pendaftaran sporadik individual, demikian Pasal 26 ayat (2) dan ayat (3) PP No. 24/1997 menyebutkan.

Dalam hal terjadi keberatan terhadap pengumuman sebagaimana disebutkan di atas, maka jalan keluar yang pertama dilakukan adalah musyawarah mufakat. Apabila tidak tercapai kesepakatan, maka panitia ajudikasi secara tertulis kepada pihak yang mengajukan keberatan agar mengajukan gugatan mengenai data fisik dan atau data yuridis yang disengketakan ke pengadilan (lihat Pasal 27 PP No.24/1997).

Pembukuan Hak

Mengenai pembukan hak diatur dalam Pasal 29 – Pasal 30 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah baik itu hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun difatar dengan membukukannya dalam buku tanah yang memuat data yuridis dan data fisik bidang tanah yang bersangkutan, dan sepanjang ada surat ukurnya.

Penerbitan Sertifikat

Setelah dilakukan pembukuan hak, selanjutnya akan diterbitkan sertifikat untuk kepentingan hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis, demikian disebutkan dalam Pasal 31 ayat (1) PP No.24/1997.

Sertifikat yang diterbitkan hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemegang hak atau pihak lain yang dikuasakan olehnya (Pasal 31 ayat (3) PP No.24/1997).

Penyajian Data Fisik dan Data Yuridis

Penyajian dan fisik dan data yuridis diatur dalam Pasal 33 – Pasal 34 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dimana disebutkan bahwa kantor pertanahan menyelenggarakan tata usaha pendaftaran tanah dalam daftar umum yang terdiri dari:

  1. Peta pendaftaran.
  2. Daftar tanah.
  3. Surat ukur.
  4. Buku tanah.
  5. Daftar nama.

Data fisik dan data yuridis hanya dapat diketahui oleh para pihak yang berkepentingan terhadap hal tersebut.

Penyimpanan Daftar Umum dan Dokumen

Penyimpanan daftar umum dan dokumen atas tanah diatur dalam Pasal 35 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dimana dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian yang telah digunakan sebagai dasar pendaftaran diberi tanda pengenal dan disimpan di kantor pertanahan yang bersangkutan atau di tempat lain yang ditetapkan oleh menteri, sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari daftar umum. (RenTo)(170919)

Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik Tanah

By: Rendra Topan

Dalam kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dilakukan pengumpulan dan pengolahan data fisik terhadap tanah yang berupa pengukuran dan pemetaan yang meliputi kegiatan:

  1. Pembuatan peta dasar pendaftaran tanah.
  2. Penetapan bidang-bidang tanah.
  3. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran.
  4. Pembuatan daftar tanah.
  5. Pembuatan surat ukur.

Data fisik merupakan keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan tanah  dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya.

Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran Tanah

Peta dasar pendaftaran merupakan peta yang memuat titik-titik dasar teknik dan unsur-unsur geografis, seperti sungai, jalan, bangunan dan batas fisik bidang-bidang tanah. (Pasal 1 angka 15 PP 24/1997)

Badan Pertanahan Nasional untuk keperluan pembuatan peta dasar pendaftaran menyelenggaran pemasangan , pengukuran, pemetaan, dan pemeliharaan titik-titik dasar teknik nasional di setiap kabupaten/kota, yang nantinya titik-titik tersebut digunakan sebagi kerangka dasar  dalam pengukuran untuk peta dasar pendaftaran.

Penetapan Batas Bidang-Bidang Tanah

Bidang tanah adalah bagian permukaan bumi yang merupakan satuan bidang yang terbatas. Untuk memperoleh data fisik yang diperlukan untuk pendaftaran tanah, bidang-bidang tanah yang akan dipetakan dilakukan pengukuran, setelah ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keperluannya, untuk kemudian ditempatkan tanda-tanda batas disetiap sudut bidang tanah yang bersangkutan.

Pengukuran dan Penetapan Bidang-Bidang Tanah dan Pembuatan Peta Pendaftaran Tanah

Setelah ditetapkan batas-batasnya selanjutnya bidang-bidang tanah tersebut di petakan dalam peta dasar pendaftaran.

Pembuatan Daftar Tanah

Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar  yang memuat identitas bidang tanah dengan suatu sistem penomoran. Bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau sudah ada ada nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran dibukukan dalam daftar tanah.

Pembuatan Surat Ukur

Surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian. Bidang-bidang tanah yang sudah diukur serta dipetakan dalam peta pendaftaran, selanjutnya dibuatkan surat ukur untuk keperluan pendaftaran haknya. (RenTo)(090819)